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你看到的2021打房政策,究竟是打到誰了?

2020/12/08 房市信用管制措施,央行總裁楊金龍於12/07臨時召開記者會,實施不動產貸款限制。針對以下四個項目做出設限,希望達成房價「溫和停漲」以及「軟著陸」的目的,也並不全然影響首購族跟換屋族,反倒出現較多限制的是建商、投資客這類不以住宅為剛性需求的族群。

我們先來看看實施貸款限制  :

  1. 法人第1戶購置住宅貸款,限貸6成,無寬限期;第2戶購置住宅貸款,限貸5成,無寬限期。
  2. 自然人第3戶以上購屋貸款,限貸6成,無寬限期;購置高價住宅貸款(豪宅貸款),維持限貸6成,無寬限期。
  3. 購地貸款,限貸6.5成,需檢附具體興建計畫,並保留1成動工款後始能撥貸。
  4. 餘屋貸款,限貸5成。

為什麼要打房

「打房」是打壓房價的意思,房價如果好好的為什麼要打?主要有三個原因:

  1. 維持供需
    價格的媒合是由供給跟需求決定的,若是價格增長大於平均公司收益及個人收入時,供給會增加、需求會下降,造成越來越多人想賣,但真正有需求想買的人可能買不起;若買房後期待儘速賣屋的人增多,也可以視為這方面的警訊。同時,如果價格與收入落差越大,就可能面臨到較為強烈的重整,以致直接重挫價格,對房市跟經濟有嚴重的影響。無論是直接貶值,或者是價格不變但購買力下降,一旦發生又是新的循環。
  1. 避免風險集中
    買房的模式會涉及到信用機制,畢竟多數人都會貸款買房。當需要貸款買房時,金融機構能夠放貸的錢,來自於人民的儲蓄與乘數效應,因此會將所有錢的運用產生了指向性,往某個方向去流動。而錢的總量是有限的,正因為「錢」要和實質的生產與信用連結才有價值,這時會把風險集中,一窩蜂買房、一窩蜂貸款、快速地賣出、建商大量蓋房跟貸款。短期看起來獲利很高,並且這個現象將維持一段時間,甚至長達數年。或許每個風險分散掉看似無傷大雅,但把風險集中,就可能因為經濟及政策因素產生系統性風險。
  1. 將房由「金融商品」轉變回「居住需求」
    無論哪個國家主權,都不會希望因為短期的現象,而造成整體經濟的影響。但在現行政策跟制度下,很容易產生既得利益者,或許短期並不會產生嚴重的影響。但若任由這種現象滋生下去,但仍應該要想辦法治本,以避免出現壓死駱駝的最後一根稻草。就像一個人不戴安全帽騎車,也不一定會出事,但若出事了,有沒有戴安全帽肯定差很多。透過我們漸漸認識到金融產品與居住正義的重要性,這部分可以觀察房價的成長率與工作收入成長率是否一致,或者有無出現往特定方向持續脫鉤,以致房價的增長跟收入的增長趨於一致 (編按:房價下跌、收入增加),才是維持供需、風險管理,呈良性成長的最大目標。

 

規範了不動產貸款限制後 有什麼預期效益?

  1. 限制成數
    在貸款成數上限制了天花板,有別於一般金融業在審核上的彈性權限(7成、8成等),直接硬性做出規定。
  2. 無寬限期
    以避免投資客運用寬限期,在貸款買房初期壓力較小(先只繳利息),可以有充足的時間找尋下一個買家,甚至敢於快速再買入下一棟房。
  3. 限制價格上限
    高價住宅貸款以往稱為豪宅貸款,但在不斷炒高房價的狀態下,價格很高也不見得是豪宅,因此也以價格做出貸款上的限制。如台北市7,000萬以上、新北市6,000萬以上、其他地區4,000萬以上。
  4. 限制投資客
    在非自住宅上產生限制,以避免太多人因為投資因素買房,所以有戶數限制。
  5. 限制建築業者
    購地貸款需要確實檢附興建計畫(真的要蓋),以及先保留1成動工款。真的要動工了才能撥貸,餘屋貸款限制對建商而言,餘屋是存貨,若在實際賣出前,可以以存貨去跟金融業融資,變成還沒有實際收益前就有金流,這更可能擴大建商的槓桿操作,所以給予限制。

 

政策變更後 會影響個人計畫嗎?

政府的房市信用管制措施,雖然多數人暱稱是打房,其實是為了維護房市及經濟正常的成長,或許當下侵害了既得利益者的權利,但若不治本就會產生更嚴重的問題。因此要解決的是控制房價的增長,並想辦法提升實質的產出跟收入去維持平衡。政府透過規範來解決一部分的房貸限制,同時人人能將自身財務與收入打理得當,合理挑選適合自己的金融工具,才有機會實現我們想要的財務目標與居住正義。