小林跟林太結婚快10年了，本來幾年前在高雄買的二手小公寓，也隨著屋齡增長，都有一些修繕問題，雖說原本的房還有房貸，但他們也開始思考想換一個新一點、舒適一點的小窩，在家裡的時候也才能真正地放鬆。
小林與林太並沒有想說還要考慮投資的性質，因為他們本來就有好好投資規劃及儲蓄，換房只是因為自己的剛性需求，一樣想要在高雄找到自己喜歡的房子。在這種狀況下，他們還需要注意哪些事項呢？
因居住需求考慮換房的注意事項
因居住的剛性需求而換房的條件，會有一些具體條件的變化，但大方向需要注意以下4個注意事項：
- 財務狀況評估：
需要確認自己貸款負擔的影響，因為一旦貸了房貸，未來的自己要為現在自己做的決定買單，到時每個月貸款可是會自動扣款的。所以要計算每月需支付的貸款金額，是否在可負擔的範圍內，每個月的現金流，會不會影響到原有的儲蓄與投資的計畫。 - 房屋狀況及生活需求：
需要檢查房屋本身的結構、設備狀況，確保沒有潛在問題(請有口碑的驗屋公司是比較穩妥的作法，這筆錢不要省)。並且去了解房屋所在區域的環境、交通、學區等因素，會不會對工作及生活型態產生什麼影響。 - 貸款條件及限制：
除了比較不同銀行的貸款條件和利率，選擇最優惠的貸款方案外。需要留意2024/6/16央行第六波信用管制規範，自然人於六都或新竹縣市購置第2戶住宅貸款，有貸款上限6成且無寬限期的限制。
這時需要看房屋貸款是由誰借款，而有不同的影響，例如：
(1)原屋貸款人與要換的房一樣：
原屋在由林太貸款，要換的房也是林太申辦貸款。這種狀況就會受到上述貸款上限6成且無寬限期的限制。如果這時要避免這個問題，林太需向銀行簽屬切結書，保證在1年內賣掉原有房屋，才可不受到上述限制。若林太沒有在1年內把舊屋賣掉，銀行會收回貸款成數差額以及不同利息差額，並且加收違約金。
(2)原屋貸款人與要換的房不一樣：
原屋由林太貸款，要換的房由小林申辦房貸。這種狀況就不會受到上述的限制，如果因為換借款人而導致貸款條件變差的話，另外一半依然可以做為連帶保證人，來加強貸款的條件。 - 稅務問題：
主要會遇到的問題是土地增值稅及房地合一稅，並需要判斷新購屋及賣舊屋是否在2年內有重購退稅的問題：
(1)土地增值稅：
可使用一生一次10%的優惠稅率，如果要重購退稅，新購屋及賣舊屋需要為同一人， 即便是若林太出售土地後，再以小林名義新購土地，但因土地所有權人不同，仍不得申請重購退稅。
(2)房地合一稅：
因小林及林太舊屋賣掉符合房地合一稅的自住優惠，夫妻設籍持有、居住滿6年、無出租無營業，賣出時獲利如果低於400萬不用繳稅，若獲利高於400萬則以10%計算就好。若有繳納到房地合一稅，買新房時則再申請重購退稅即可。詳細房地合一稅及房市相關政策說明，可參考政府打炒房 5大房市新政策這篇文章。
結論
目前在2024/6/16後，央行已經進行第六波信用管制規範，雖說多出許多貸款條件、稅制等新的限制規定。但對真正剛性自住需求的人而言，反而是正向的影響，因為政府對這類人反而有給出優惠措施，這些信用管制規範是為了打炒房而設計的，短期雖然有各種因素影響，但長期對房市居住權來說，更有利於居住正義的效果。
所以我們在考慮換房的時候，更應該在意自己的需求，留意以下4點：
- 財務狀況評估。
- 房屋狀況及生活需求。
- 貸款條件及限制。
- 稅務問題。
有些問題的評估，其實不容易釐清，如果有相關疑問，也歡迎找查爾獅詢問，或與定方財務顧問免費預約30分鐘財務規劃諮詢流程，了解如何評估最適合自己的換屋策略！
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