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文章專欄

高房價就是最好的避孕藥

時代的循環變遷

戰後嬰兒潮時期的父母輩,爸爸出去工作,媽媽在家當家管。生3-5個小孩,可以買好幾間房子,這是隨著生產力跟經濟狀況的攀升,資產(房)價格隨後跟上的狀態,接著衍伸出來的情況。

現在年輕人不敢生小孩,房價高到買不起,一生只為一間房,高房價儼然成為最好的避孕藥。則是資產價格已經高居不下,但我們的生產力在這個階段,並沒有這麼大幅的增長,因此才衍伸出來的情況。這是一個很長的過程,因此產生了循環。

 

房屋跟車子的持有稅比較

  1. 車子的持有稅:
    2,000cc的車,牌照稅11,230,燃料稅6,180,共17,410。
  2. 房屋的持有稅:
    高雄價格1,000萬的大樓,房屋稅15,000,地價稅538,共15,538。
  3. 兩者的落差:
    房子跟車子哪個價格貴,房比車貴了10倍,但持有稅的費用卻差不多,這並不是合理的現象。

 

房價跟所得的背離

  1. 理論上不應背離:
    理論上來說,不動產持有稅率的提高(提高地價稅、房屋稅率),以及不動產交易稅率的提高(提高土增稅、契稅、房地合一稅率),或改變稅基計算(應稅總額盡量貼近市價行情),讓稅收更貼近於市價,會影響房價所得比的下降,這會使房屋價格,跟民眾的購屋能力趨於一致,而不是互相背離。
  2. 實際上的背離情況:
    當人們最低薪資23,800的情況下,照理說買房所負擔的房貸,租房子的租金,應該要趨近於薪資所得的變化才合理,否則長期下來會買不起跟租不起。

若大家突然意識到,房屋價格的成長幅度大於薪資的成長幅度,就會想辦法將錢投入到資產上面,以期望更高的報酬。若這時利率不高、貸款寬鬆、流通的錢很多的時候,更容易去做這件事,就會發現房屋價格跟薪資所得,產生越來越大的落差,這就是背離。

 

高房價低租金回報時會發生甚麼?

當房價跟所得的比較(編按:房價所得比),非常大的的時候又會有個現象,租金報酬率會很低。畢竟要租房的人也要能夠有錢生活下去,所以租金很難抬升。長期來說,你能繼續賣更貴的機會減少,即便短期放貸寬鬆、利率低,但遲早會遇到市面上沒有錢。

沒有錢不是說沒有貨幣,是貨幣的來源不是基於經濟跟生產力的變化,是熱錢(編按:印出來跟套出來的)。那本身市場發展下去,會不願意再為這種錢付出價值?我們可以想像一種極端情況,你存錢要給銀行利息,你貸款銀行要給你利息。但在這種事發生前,大多數人也會意識到了,銀行利息越來越低,貸款利率也越來越低。這種極端現象就是,資產價格跟薪資所得背離的天花板,並不是說非得觸頂反彈,因為沒人知道甚麼時候是頂。只是看到這種背離現象時,我們要留意,是否是因為經濟的好轉,導致價格的飆升。如果不是的話,就表示現在正在這樣的過程,在這個階段的末期現象我們會看到幾個現象。

  1. 會看到房價所得比的大幅提升。
  2. 家庭負債比的大幅攀升。
  3. 存款跟貸款利率會非常低。
  4. 房市看似很熱、交易頻繁。

在這樣的過程當中,也會使得年輕人對生小孩產生恐懼,擔心這嚴重影響到自己的生活品質,導致頂客族的增加,也甚至很多人也貸款賭一把。

 

槓桿效應

謹記在房價高時貸款,若房價下跌,對貸款的人會產生擴大性的傷害。100萬自備款+400萬貸款買的房,漲100萬相對於自有資本是漲1倍,跌100萬相對於自有資本是本金沒了。500萬全現金買房,漲跌100萬都是20%的事情,風險的承受度會不一樣。

 

市場循環有解方嗎?

無論是剛開始說的戰後嬰兒潮,或者近年來的頂客族的現象,其實也就是供給跟需求的變化而已。背離則是轉折點,若持續維持目前的現象,我們可以思考以下的邏輯(編按:實際還有很多因素影響結果及需要考慮):

高房價→不生小孩→影響勞動人口下降→生產力可能改變→人口結構變化→勞動人口扶養非勞動人口比例失衡→房產價格長期會往適合這種現象的方向移動→進入新的循環

真正能夠解決的方式,無論是持有稅率的提高(房屋稅、地價稅),或者交易稅率的提高(土增稅、房地合一稅),也不能真正改變人們想投機的心態。但這絕對會有延緩效果,或許在延緩效果中,人們會自覺,需要重視更長久的未來(編按:雖然看過去歷史從沒這樣自覺過)。若無法產生這樣的變化,那就是破而後立,重啟循環。無奈歷史總是驚人的相似歷史雖然不會重演但一再重演的是人性。