Case
個案分享
【個案分享】
別讓惡意，破壞了打造一個窩的美夢
如果你想要找一間喜歡的房，卻因為各種意外，最終卻買了一間自己不喜歡的房子？你該怎麼辦？
小J與小Y是一對情侶，因為考慮到未來家庭的成立，想說有了房好像才有了一個家。但因為過往沒有經驗，覺得看房學習是一件很重要的事，所以抱持學習看房的心態走入房仲公司，怎麼知道從房仲公司走出來後，卻已經簽了買賣契約書，而且自己還一頭霧水。買了自己並不想要，也無力承擔的房子。或許有人會覺得自己不會這樣做決定，但是在專業銷售、壓力式行銷的方法下，沒訓練過的人很難去抵抗針對人性的銷售。
房仲有可能怎麼跟你說
我們思考看看這樣的說法，立場真的是為了你著想嗎？
- 大家都成年人了不用簽斡旋，都直接簽要約書。(變成沒有斡旋的權利)
- 我明天才送件，所以你先簽沒有關係，契約雖然有加註「自願放棄審閱權利條款」(註1)。但到明天中午前你們跟我說都還可以取消。
- 簽約當天晚上小J及小Y打電話過去說這個房子實在不能買，房仲說：契約已給賣方簽屬，不可以解約，解約要賠違約金，買賣價金的一成。(註2)
- 這區域以後一定會漲很多，擔心買不起就我再馬上幫你賣掉。事後再問他房地合一稅不用考量嗎？房仲說：扣掉那些都還會賺很多。
- 我會幫你們想辦法，之後再打過去詢問的時候卻說：會幫你們問貸款的方法，肯定沒問題的，絕對買得起的。
- 房仲說：買了以後會賺很多，不然跟你一人先出一半，賣掉再一起分。
我們可以如何主張來保障自己的權利
- 我們確定好解約可接受的條件，確認高與低的價碼。
- 談判時讓對方知道，解約違約金最終結果不見得是對方主張的一成，合約也有記載債務不履行的條件與主張情形，如果訴訟的話可以主張民法§247-1定型化契約顯失公平主張該部分約定無效(註3)，或民法§252違約金過高之酌減(註4)，權利行使是否符合誠信原則(註5)。
- 讓對方知道打官司是要時間的，對方也不見得有利，更何況不見得真能獲得他想要的金額。
- 擔心房仲會以自己的利益角度做出不實的事情，但還是要保持表面上的關係以利談判，並在溝通時，想辦法留下文字紀錄或錄音。
- 對方是投資客可能性很高，尤其現在房地合一稅2.0有以預售屋及成屋期間做時點分割，萬一他現在賣不掉，房屋登記後持有期間會重新計算，對賣方產生很大的壓力，對方若有這種壓力的話，主張上面講的幾點就很有利。
如果無法解約該怎麼辦呢？
- 訴訟的考量：
因為實際上已經簽約，並且契約的形式要件都具備，也沒有其他書面證據可以舉證。如果走訴訟程序，比較可能主張的是酌減違約金。而查閱法院判決，實務見解多認為違約金的認定，應參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形及應就債務人若能如期履行債務時，債權人得享受一切利益為違約金金額之認定。在簽約後即馬上要解約的狀況，若債權人主張第一期款項全數取得，有可能顯失公平，並可能以民法§148誠信原則來檢驗。雖說我們可以這樣主張，但其實在訴訟中，非常重視證據能夠推導出來的事實(筆者：證據裁判主義)。法諺：「舉證之所在，敗訴之所在。」一但我們沒為買房這件事做好保全跟準備，都可能要為不喜歡的結果負責。 - 先買下來的考量：
若考量先買下來自住，會多了時間上無法自主掌控的不確定性，這段期間以保守來說，某些目標可能需要縮減或者延期，以確保人生規畫執行上的風險承受度足夠，但如果不考慮其他方案調整的話，僅考慮最遠期的退休目標，小J退休需要做延後3年(65歲變成68歲)的考量。而以中短期的考量呢？就有需要先跟父母借款，讓短期生活不會陷入負現金流，讓生活不會太吃緊。
我們可以留意甚麼事情來好好保護自己
因為房仲業跟我們利害關係不一定一致，所以我們需要留意的有：
- 確定好簽約條款對自己權利的影響。
- 別單純相信對方口頭的言語，盡量需要保全證據。
- 確定好自己的條件與底線。
- 訴訟對自己雖然要花時間精力，但對對方也是，可能是一個談判空間。
- 除了考量法律面外，也需要考量對自己人生計畫的影響。
- 想下決定的時候，告訴自己先等等，是不是有把上面5點想清楚。
在刻意的誘導跟壓力影響下，房仲不見得跟顧客的立場一致，但買房這件事情，對即將步入婚姻成家的年輕人，是一整個人生的影響。這類事件越來越層出不窮，我們的人生當中，都可能遇到這樣破壞夢想的惡意，或許我們無法確實阻止這種事情發生，但我們可以事前留意防範，甚至希望在本文中也能給遇到類似事情的苦主一點依循與幫助，不讓自己遭遇小Y跟小J遇到的難受與辛酸。
附註
註1：自願放棄審閱權利條款
「預售屋買賣契約書」至少有5天的審閱期，之前曾發生代銷公司要求先付訂金才給契約審閱，但依規定，消費者只要有意願購屋，都可以先將合約書拿回去審閱。 假若先付了訂金，在5天審閱期內決定不買，都可以拿回已付的訂金；若超過5天審閱期後反悔不買，建商則有權利沒收訂金。
註2：違約金真的是總價一成嗎？
但其實是買賣條款規定如發生債務不履行情事，經七日期限催告仍不履行，將進行最後催告，若仍未履行或提起民事訴訟者，將履約保障價金撥給未違約的一方，因為需要繳交第一期款剛好是總價的一成，所以才被這樣認定。
註3：民法第 247-1 條（附合契約）
依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：
一、免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。
二、加重他方當事人之責任者。
三、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。
四、其他於他方當事人有重大不利益者。
註4：民法第 252 條（違約金額過高之酌減）
約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。
註5：民法第 148 條(誠信原則)
權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。
行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。
裁判例示
◆裁判字號：臺灣高等法院 91 年度上易字第 167 號 民事判決
案由摘要：酌減違約金
事實理由相關摘錄：
依民法第二百五十二條之規定，係法院依職權認定之事項，且依前揭說明，法院於認定時，自應參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形及應就債務人若能如期履行債務時，債權人得享受一切利益為標準，此乃防止契約之一方，立於不平等之地位所為不利之約定，兼有保護立約當事人，避免受不合理對待。查預售屋之買賣，買受人係配合工期而分期付款，如依合約書約定，買受人違約時，由出賣人沒收已繳納之款項，則買受人繳交價款少，縱違約情節嚴重，沒收金額亦少；惟繳交價款越多，雖違約情節輕微，被沒收違約金反而增多，此項約定顯然有失公平合理，自不得聽任出賣人依該約定從事，法院自得應參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形及應就債務人若能如期履行債務時，債權人得享受一切利益為違約金金額之認定。是上訴人抗辯本件違約金之約定係基於契約自由原則而來，兩造自應同受拘束，依約履行，兩造既均有給付違約金條款之約定，地位並非不對等，司法自不應不當干涉契約自由原則云云，尚非可採。
◆裁判字號：最高法院 94 年度台上字第 360 號 民事判決
案由摘要：請求給付買賣價金
裁判要旨：
違約金債權，於有約定之違約情事時即已發生，不因契約解除而隨同消滅。約定之違約金額是否相當，應以契約解除時之一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形為酌定標準。出賣人因買受人不履行債務而解除契約，如買賣標的物之市價於解約前已有跌落，低於原定買賣價金，出賣人之財產價值因而減少，該價差固可認係出賣人因買受人不履行債務所受之損害，以之作為酌定違約金之標準；惟契約解除後，買賣標的物之價值如再有貶損，則非所問。
◆裁判字號：最高法院 95 年度台上字第 1095 號 民事判決
案由摘要：請求返還買賣價金等
裁判要旨：
約定之違約金額過高者，法院得依職權減至相當之數額，為民法第二百五十二條所明定。而契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，庶符實情而得法理之平。又民法第一百四十八條第二項規定，行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，則當事人約定之違約金是否過高而顯失公平，非不能依誠信原則予以檢驗。
◆裁判字號：最高法院 96 年度台上字第 107 號 民事判決
案由摘要：返還價金等
裁判要旨：
按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額」，民法第二百五十二條定有明文。至於當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準；債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受之利益減少其數額。倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高。於契約解除前，茍因給付遲延已生有損害賠償請求權，既不因契約解除而失其存在，於為違約金額核減時，更應併予審酌。另出賣人因買受人不履行債務而解除契約，如買賣標的物之價值於契約解除後有所貶損，固非解約前債務不履行所生之損害，惟若市價於解約前已有跌落，低於原定買賣
價金，出賣人之財產價值因而減少，該價差即非不可認係出賣人因買受人不履行債務所受之損害，以之作為酌定違約金之標準。
#特別感謝陳建宏律師的討論及建議
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