Case
個案分享
【個案分享】
買房是最貧困的財富
好像到了30歲,似乎應該買間房?
小周今年30歲,在金融業就職,最近在家人與自己的期待下,買了一棟500萬的房子。因為看房子好像一直漲,自己也看似買得起房,想說趕快先買可以投資自住兩相宜。而小周的薪水每個36,000,小周平時算節省,每個月可以存15,000,買了房後,貸款8成共400萬,利率2%貸款30年,每個月須支付14,785元。
房價與生活長短期的連結
房價近年來看似不斷的升高,但真正有多少人去思考房價跟實質生活的聯結呢?實際上所有的獲利,長期連結的都是人們想過好生活的願望,科技的進步、產業的創新、更便利的生活,長期的獲利就是連結這些生產力。
但短期上呢?是連結市場的買賣雙方,看好或不看好的媒合。A覺得看跌應該賣,B覺得看漲應該買,所以剛好有出現兩個人都可以接受的價格。但在短期上這樣的媒合,表示有一方是錯誤的,因此投資長期是正和遊戲,是大家一起賺錢。短期是零和遊戲,幾家歡喜幾家愁。
甚麼是泡沫?
泡沫其實是「實質產值跟實際價格的脫鉤越來越明顯的現象」(編按:人們交易認為的價格大於實際上產出的價值),我們在這方面的觀察,可以看資產報酬率跟勞務報酬率的變化,勞務的報酬率就是努力工作實際的產出,資產的報酬率就是有些資產單純的買入就可以產生收益。雖然看似不大相關,但其實是掛鉤的,若是資產報酬率遠遠大於勞務報酬率的成長速度(編按:買一個資產後不管他,賺得幅度比努力工作來得大),久而久之其實就是泡沫的產生。
泡沫不是不好,這終究是人心自然而然產生的結果,畢竟沒有人能夠確實控制人們的產出跟期待是百分百一致,但若是期待過高,跟產出脫鉤太久太大,那可能會沒有風險意識做出萬劫不復的決策。長期房價不斷升高,國民工作上的收入沒有提升。A買了棟2000萬的房子,而周遭工作的人口薪資落在25,000元,那A的出租報酬率會好嗎?這就是脫鉤的表現。
泡沫的影響實際上有很多的因素,制度、既得利益者、文化認知……等。讓我們覺得這樣的模式可以不斷地繼續下去,一首歌中用很多的副歌接續不讓它結束。好比40年房貸、5年寬限期、九成貸款、利率一直降、QE(編按:印鈔票購入不良債權將錢釋放到市場,同時不良債權掛在帳上看似還有錢),讓市面上熱錢太多,而繼續往資產移動如房子跟股票,我們可以想想這可能無限下去嗎?
買房需要審視的狀況不只是現在
貸款不是跟金融業借錢而已,其實是跟未來的自己借錢。就像是現在的自己跟未來的自己說:「我有現在要做的事更重要,那支出之後就交給未來的你一起來分擔囉!」。而房貸總是要還的,在沒有考量到其他財務現況、家庭責任、用錢習慣、未來的準備時,我們以為可以義無反顧地買房,也以為這些都是好事,而完全忽略了自己的負擔能力,以及任何事情發生時的風險承受度。在市場總體風險的考量角度,若又因每個人都積極做同樣的行為,這種信用上的風險又會匯集到金融業,可能釀出更大的危機(編按:2008金融海嘯),那這樣的效應我們真的能夠承受嗎?
小周後來終於意識到,有些事不見得如自己想像般美好,原來房貸這件事不只是跟銀行借錢,也是跟未來的自己借錢,而這是需要管理自己的,收入與支出、信用、風險、資產,以及跟未來想要生活的連結,才能真正想清楚才做,否則等痛了可能就來不及了。
小周現在的買房,使得自己無法存錢,發生意外無法承擔,旅遊、退休、結婚生子的目標都無法全然實現,問題怎麼解決?也不是單純60歲時賣房或者辨理養老貸款就可以的吧?這也不是小周想要的生活,每個人的人生只有一次,我們到底想過甚麼生活呢?財務規劃就是讓小周看到這些面向,選擇出自己真正想要的生活,並且該如何去執行,不要等到做了後才發現,這些全然不是自己想要的。
人總是覺得事情很好做了以後才發現不是,人總是過度樂觀或悲觀隨著群眾起舞,人總是很難連結未來與現在,別讓買房成為自己最貧困的財富,確立自己到底想過甚麼生活才能規劃實踐。